Ein neuer Grundriss kann eine Immobilie deutlich aufwerten. Offene Wohnbereiche, grössere Küchen, zusätzliche Zimmer oder eine bessere Raumaufteilung schaffen mehr Wohnkomfort und können die Nutzung einer Wohnung oder eines Hauses erheblich verbessern. Doch bevor Wände versetzt, Räume zusammengelegt oder neue Durchgänge geschaffen werden, stellt sich eine wichtige Frage: Was ist baulich möglich und mit welchen Kosten müssen Eigentümer in der Schweiz rechnen?
Ob Sie eine Eigentumswohnung modernisieren, ein älteres Haus umbauen oder einen offenen Wohn- und Essbereich schaffen möchten – die Möglichkeiten hängen von der bestehenden Gebäudestruktur, den technischen Installationen und den geltenden Bauvorschriften ab.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Grundrissänderungen möglich sind, wie sich die Umbaukosten zusammensetzen und welche baulichen, rechtlichen und technischen Aspekte Sie vor Beginn der Arbeiten berücksichtigen sollten.
1. Was bedeutet es, den Grundriss einer Immobilie zu ändern?
Eine Grundrissänderung bezeichnet die Anpassung der räumlichen Aufteilung einer Wohnung oder eines Hauses. Dabei werden bestehende Räume verändert, neue Raumverbindungen geschaffen oder Flächen anders genutzt.
Die Eingriffe können unterschiedlich umfangreich sein. Während sich manche Veränderungen mit wenigen baulichen Massnahmen umsetzen lassen, erfordern andere eine umfassende Planung und technische Prüfung.
Zu den häufigsten Grundrissänderungen gehören:
- Wohnzimmer und Küche zu einem offenen Wohnbereich verbinden
- Nicht tragende Trennwände entfernen oder versetzen
- Kleine Räume zu grösseren Zimmern zusammenlegen
- Zusätzliche Zimmer durch neue Trennwände schaffen
- Badezimmer und angrenzende Räume neu aufteilen
- Türen und Durchgänge an andere Stellen verlegen
- Unpraktische Flure verkleinern und Wohnflächen effizienter nutzen
- Bestehende Räume an veränderte Wohnbedürfnisse anpassen
Gerade bei älteren Immobilien kann eine neue Raumaufteilung dazu beitragen, vorhandene Flächen besser zu nutzen und die Wohnqualität zu verbessern.
Wer eine umfassende Modernisierung plant, sollte zunächst den Zustand der Immobilie beurteilen und den gewünschten Umbau definieren. Eine strukturierte Renovationsplanung von der ersten Idee bis zur Übergabe hilft dabei, die einzelnen Arbeitsschritte frühzeitig aufeinander abzustimmen.
2. Welche Grundrissänderungen sind technisch möglich?
Nicht jede Wand kann ohne Weiteres entfernt oder versetzt werden. Entscheidend ist, welche Funktion sie innerhalb des Gebäudes übernimmt und welche technischen Installationen betroffen sind.
Nicht tragende Wände entfernen oder versetzen
Nicht tragende Trennwände dienen hauptsächlich der Raumaufteilung. Wenn sie keine statischen Aufgaben übernehmen und keine relevanten technischen Einrichtungen beeinträchtigt werden, lassen sie sich häufig vergleichsweise einfach verändern.
Beispiele sind:
- Vergrösserung eines Wohnzimmers durch Entfernung einer Trennwand
- Zusammenlegung zweier kleiner Zimmer
- Verschiebung einer Wand, um einen Raum besser nutzbar zu machen
- Schaffung eines zusätzlichen Arbeitsbereichs innerhalb eines grösseren Zimmers
Trotzdem muss vor dem Abbruch geprüft werden, ob die Wand tatsächlich nicht tragend ist. Auch Trennwände können Leitungen enthalten oder Anforderungen an Brand- und Schallschutz erfüllen.
Tragende Wände verändern
Tragende Wände übernehmen wichtige statische Funktionen. Sie leiten beispielsweise die Lasten von Decken und darüberliegenden Geschossen ab.
Ein Eingriff ist grundsätzlich nicht in jedem Fall ausgeschlossen, muss aber von einem qualifizierten Tragwerksplaner oder Bauingenieur beurteilt werden. Je nach Situation können ein Stahlträger, zusätzliche Stützen oder andere Verstärkungsmassnahmen notwendig sein.
Die Kosten und der Planungsaufwand steigen häufig, wenn tragende Bauteile verändert werden müssen.
Mehr dazu erfahren Sie im Beitrag Tragende Wand entfernen: Kosten, Statik und Bewilligung in der Schweiz.
Küche und Wohnbereich verbinden
Eine offene Küche mit Wohn- und Essbereich gehört zu den beliebten Grundrissänderungen. Sie schafft grosszügigere Raumwirkungen und ermöglicht eine flexiblere Nutzung der vorhandenen Fläche.
Technisch müssen jedoch mehrere Punkte berücksichtigt werden. Dazu gehören die Lage von Wasser- und Abwasserleitungen, die Elektroinstallationen, die Lüftung sowie die Anforderungen an den Küchenbereich.
Auch die Position von Fenstern, Türen und Heizkörpern kann die Gestaltung beeinflussen.
Badezimmer und Sanitärbereiche neu aufteilen
Ein Badezimmer kann im Zuge einer Grundrissänderung vergrössert oder anders angeordnet werden. Besonders anspruchsvoll wird es, wenn Wasser- und Abwasserleitungen verlegt werden müssen.
Dabei spielen das vorhandene Leitungssystem, die Entwässerung, die Abdichtung und die baulichen Gegebenheiten eine wichtige Rolle.
Bei umfangreicheren Projekten empfiehlt es sich, die Grundrissplanung mit der gesamten Wohnungsrenovation in der Schweiz abzustimmen. So können Bodenarbeiten, Installationen und Oberflächen in einer sinnvollen Reihenfolge ausgeführt werden.
3. Was kostet es, den Grundriss zu ändern?
Die Kosten einer Grundrissänderung hängen von der Grösse der betroffenen Fläche, dem Umfang der Abbrucharbeiten und den erforderlichen technischen Anpassungen ab.
Die folgende Tabelle enthält grobe Orientierungswerte für die Budgetplanung in der Schweiz. Es handelt sich nicht um verbindliche Marktpreise oder Offerten. Die tatsächlichen Kosten können je nach Gebäude, Region, Materialwahl und Ausführungsstandard deutlich abweichen.
|
Art der Grundrissänderung |
Grobe Kostenspanne |
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Nicht tragende Trennwand entfernen |
CHF 800–2'500 |
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Neue nicht tragende Trennwand erstellen |
CHF 1'000–3'500 |
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Türöffnung versetzen oder neu erstellen |
CHF 800–2'500 |
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Tragende Wand mit statischer Verstärkung öffnen |
CHF 5'000–15'000 oder mehr |
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Küche innerhalb der Wohnung verlegen |
CHF 8'000–25'000 oder mehr |
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Badezimmer neu aufteilen |
CHF 10'000–25'000 oder mehr |
|
Mehrere Räume umfassend neu gestalten |
CHF 15'000–40'000 oder mehr |
Diese Beträge sind als erste Orientierung gedacht. Einzelne Positionen können zusätzliche Leistungen enthalten oder sich überschneiden. Insbesondere bei Küchen und Badezimmern hängen die Gesamtkosten stark von der Ausstattung und den technischen Installationen ab.
Welche Faktoren beeinflussen die Umbaukosten?
1. Umfang der Abbrucharbeiten
Je mehr Wände, Böden und Decken verändert werden, desto höher fallen die Kosten für Abbruch, Schutzmassnahmen und Entsorgung aus.
2. Tragende Bauteile
Wenn eine tragende Wand verändert wird, entstehen zusätzliche Kosten für statische Berechnungen, temporäre Abstützungen und konstruktive Verstärkungen.
3. Technische Installationen
Das Verlegen von Wasserleitungen, Abwasserleitungen, Elektroinstallationen oder Lüftungssystemen kann den Aufwand erheblich erhöhen.
4. Zustand der Immobilie
Bei älteren Gebäuden können während der Arbeiten unerwartete Schäden oder zusätzliche Anforderungen sichtbar werden.
5. Oberflächen und Ausstattung
Nach einer Grundrissänderung müssen häufig Böden, Wände, Decken und Anschlüsse angepasst werden. Neue Türen, Bodenbeläge oder eine moderne Küche erhöhen das Budget zusätzlich.
6. Planung und Koordination
Bei umfangreichen Umbauten können Kosten für Architektur, Statik, Fachplanung und Bauleitung anfallen.
Für eine zuverlässige Kalkulation sollten Sie den gesamten Leistungsumfang erfassen und mehrere detaillierte Offerten vergleichen. Weitere Informationen zu Kosten und Planung finden Sie im Beitrag Renovation planen: Die wichtigsten Schritte von der Idee bis zur Übergabe.
4. Welche Bewilligungen sind bei einer Grundrissänderung erforderlich?
Ob eine Grundrissänderung bewilligungspflichtig ist, hängt vom Umfang des Vorhabens und den örtlich geltenden Vorschriften ab.
Kleinere Anpassungen im Innenbereich, beispielsweise das Versetzen einer einfachen Trennwand, können unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baubewilligung möglich sein. Bei Eingriffen in die Tragstruktur, Änderungen der Nutzung oder baurechtlich relevanten Umbauten ist dagegen eine genauere Abklärung erforderlich.
Eine Prüfung ist insbesondere bei folgenden Arbeiten sinnvoll:
- Entfernung oder Veränderung tragender Wände
- Umfangreiche Eingriffe in die Gebäudestruktur
- Veränderungen an Fluchtwegen oder brandschutzrelevanten Bauteilen
- Umbauten in denkmalgeschützten Gebäuden
- Änderungen, die zusätzliche baurechtliche Anforderungen auslösen
- Verlegung oder Anpassung technischer Anlagen, soweit diese bewilligungsrelevant ist
In der Schweiz unterscheiden sich die Anforderungen je nach Kanton und Gemeinde. Deshalb sollten Sie vor Beginn der Arbeiten bei der zuständigen Baubehörde abklären, ob ein Baugesuch oder weitere Nachweise notwendig sind.
Auch wenn keine Baubewilligung erforderlich ist, müssen die geltenden Sicherheitsvorschriften eingehalten werden. Dazu können je nach Projekt Anforderungen an Statik, Brandschutz, Schallschutz und technische Installationen gehören.
5. Grundrissänderung in einer Eigentumswohnung: Was gilt im Stockwerkeigentum?
Bei einer Eigentumswohnung müssen neben den technischen und baurechtlichen Voraussetzungen auch die Regeln der Stockwerkeigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.
Nicht jede Wand innerhalb der eigenen Wohnung darf eigenständig verändert werden. Tragende Bauteile und gemeinschaftliche Installationen können dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet sein, selbst wenn sie sich innerhalb der Wohnung befinden.
Vor dem Umbau sollten Sie deshalb:
- Das Reglement und den Aufteilungsplan prüfen.
- Die Verwaltung über das geplante Vorhaben informieren.
- Klären, ob gemeinschaftliche Bauteile betroffen sind.
- Die erforderlichen Zustimmungen einholen.
- Mögliche Bewilligungen und technische Nachweise abklären.
Bei Eingriffen in die Tragstruktur können besondere Zustimmungsvoraussetzungen gelten. Die erforderliche Mehrheit hängt von der Art des Vorhabens und den gesetzlichen sowie reglementarischen Bestimmungen ab.
Auch die Beeinträchtigung anderer Eigentümer ist zu berücksichtigen. Beispielsweise können Arbeiten an Wänden oder Böden den Schallschutz beeinflussen oder gemeinschaftliche Leitungen betreffen.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung umfassend verändern möchten, lesen Sie auch unseren Beitrag Stockwerkeigentum renovieren: Was Eigentümer vor dem Umbau beachten müssen.
6. Wie planen Sie eine Grundrissänderung Schritt für Schritt?
Eine sorgfältige Planung hilft, technische Risiken zu erkennen und das Budget realistisch einzuschätzen.
Schritt 1: Wohnbedürfnisse definieren
Überlegen Sie, welche Probleme der bestehende Grundriss verursacht. Benötigen Sie mehr Platz im Wohnbereich, ein zusätzliches Zimmer oder eine bessere Verbindung zwischen Küche und Essbereich?
Je klarer die Ziele definiert sind, desto einfacher lässt sich eine passende Lösung entwickeln.
Schritt 2: Bestehenden Grundriss prüfen
Erfassen Sie die vorhandenen Raumgrössen, Türen, Fenster, Installationen und Wandpositionen. Wenn Bestandspläne vorhanden sind, sollten diese für die erste Beurteilung herangezogen werden.
Schritt 3: Tragstruktur und technische Anlagen untersuchen
Vor grösseren Veränderungen muss geklärt werden, welche Wände tragend sind und welche Leitungen oder Installationen betroffen sein könnten. Bei Bedarf werden ein Bauingenieur und weitere Fachpersonen hinzugezogen.
Schritt 4: Neue Raumaufteilung entwickeln
Erarbeiten Sie ein Konzept, das sowohl Ihre Wohnbedürfnisse als auch die technischen Möglichkeiten berücksichtigt. Achten Sie auf ausreichend Tageslicht, sinnvolle Verkehrswege, Stauraum und eine zweckmässige Möblierung.
Schritt 5: Kosten und Termine kalkulieren
Berücksichtigen Sie Abbrucharbeiten, Installationen, Materialkosten, Oberflächen, Planung und Entsorgung. Planen Sie ausserdem eine angemessene Reserve für unvorhergesehene Arbeiten ein.
Schritt 6: Bewilligungen und Zustimmungen einholen
Klären Sie rechtliche Anforderungen frühzeitig. Bei Stockwerkeigentum ist die Verwaltung einzubeziehen, während baurechtliche Fragen mit der zuständigen Gemeinde zu klären sind.
Schritt 7: Bauarbeiten koordinieren
Stimmen Sie die einzelnen Gewerke aufeinander ab. Abbrucharbeiten, Elektroinstallationen, Sanitärarbeiten, Trockenbau und Bodenbeläge müssen in einer sinnvollen Reihenfolge erfolgen.
Schritt 8: Abnahme und Fertigstellung
Kontrollieren Sie nach Abschluss der Arbeiten die ausgeführten Leistungen und lassen Sie allfällige Mängel beheben. Bewahren Sie Pläne, Rechnungen und technische Dokumentationen auf.
7. Welche Grundrissänderungen lohnen sich besonders?
Nicht jede Veränderung ist gleich sinnvoll. Entscheidend ist, ob der neue Grundriss die Nutzung verbessert und die Kosten in einem angemessenen Verhältnis zum erwarteten Nutzen stehen.
Offener Wohn- und Essbereich
Die Verbindung von Küche, Essbereich und Wohnzimmer kann die Räume grosszügiger wirken lassen. Besonders bei kleineren Wohnungen lässt sich dadurch die vorhandene Fläche besser nutzen.
Allerdings müssen Kochgerüche, Lüftung, Beleuchtung und die Anordnung der Möbel berücksichtigt werden.
Bessere Raumnutzung in älteren Wohnungen
Ältere Grundrisse verfügen teilweise über lange Flure, kleine Einzelzimmer oder ungünstig angeordnete Türen. Durch gezielte Veränderungen können Verkehrsflächen reduziert und Räume funktionaler gestaltet werden.
Zusätzliches Arbeitszimmer
Wer regelmässig von zu Hause arbeitet, kann einen bestehenden Raum teilen oder eine geeignete Fläche neu organisieren. Dabei sind Tageslicht, Belüftung und ausreichende Bewegungsflächen zu berücksichtigen.
Badezimmer vergrössern
Ein grösseres Badezimmer kann den Komfort verbessern, insbesondere wenn die bestehende Raumaufteilung ungünstig ist. Ob die Vergrösserung sinnvoll ist, hängt jedoch von den angrenzenden Räumen und der Lage der Leitungen ab.
Grundriss für langfristige Wohnbedürfnisse anpassen
Auch zukünftige Anforderungen sollten berücksichtigt werden. Eine flexible Raumaufteilung kann beispielsweise hilfreich sein, wenn sich die Haushaltsgrösse verändert oder Räume später anders genutzt werden sollen.
Bei allen Varianten gilt: Eine optisch ansprechende Lösung ist nur dann sinnvoll, wenn sie technisch machbar ist und die Funktionalität des Gebäudes nicht beeinträchtigt.
8. Welche Fehler sollten Sie beim Ändern des Grundrisses vermeiden?
Bei einer Grundrissänderung können kleine Planungsfehler später zu hohen Zusatzkosten führen.
Wände ohne fachliche Prüfung entfernen: Eine Wand kann tragende Funktionen übernehmen oder technische Installationen enthalten. Lassen Sie die Situation vor dem Abbruch beurteilen.
Nur die Abbruchkosten kalkulieren: Planung, Entsorgung, Verstärkungen, Installationen und Wiederherstellungsarbeiten gehören ebenfalls zum Gesamtbudget.
Installationen zu spät berücksichtigen: Besonders bei einer verlegten Küche oder einem neu aufgeteilten Badezimmer können Leitungen die Planung wesentlich beeinflussen.
Tageslicht und Belüftung vernachlässigen: Eine neue Raumaufteilung sollte die Qualität und Nutzbarkeit der Räume verbessern, nicht verschlechtern.
Zu wenig Reserve einplanen: Unerwartete Schäden oder zusätzliche technische Anforderungen können bei Bestandsgebäuden auftreten.
Bewilligungen und Zustimmungen ignorieren: Ein Umbau muss sowohl die geltenden Vorschriften als auch die Rechte anderer Eigentümer berücksichtigen.
Gewerke unkoordiniert beauftragen: Eine klare Reihenfolge verhindert unnötige Wartezeiten und Doppelarbeiten.
9. Wann lohnt sich professionelle Unterstützung?
Bei einfachen Veränderungen kann eine überschaubare Planung ausreichen. Sobald jedoch tragende Bauteile, umfangreiche Installationen oder mehrere Räume betroffen sind, ist professionelle Unterstützung empfehlenswert.
Ein Architekt oder Bauplaner kann die neue Raumaufteilung entwickeln und die verschiedenen Anforderungen zusammenführen. Ein Bauingenieur prüft die statischen Voraussetzungen, während spezialisierte Handwerker die einzelnen Arbeiten fachgerecht ausführen.
Eine koordinierte Planung ist besonders hilfreich, wenn gleichzeitig Küche, Badezimmer, Böden und Elektroinstallationen erneuert werden sollen.
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Bei grösseren Veränderungen sollte die technische Machbarkeit vor der endgültigen Festlegung des Grundrisses geklärt werden. So vermeiden Sie, dass eine gestalterisch attraktive Lösung später wegen statischer oder technischer Einschränkungen angepasst werden muss.
Fazit: Eine gute Grundrissplanung verbindet Wohnkomfort und technische Machbarkeit
Eine Grundrissänderung kann eine Wohnung oder ein Haus funktionaler, moderner und angenehmer machen. Ob sich eine Wand entfernen lässt, eine Küche verlegt werden kann oder zusätzliche Räume entstehen können, hängt jedoch von der vorhandenen Gebäudestruktur und den technischen Voraussetzungen ab.
Auch die Kosten variieren erheblich. Während einfache Veränderungen an nicht tragenden Trennwänden vergleichsweise überschaubar bleiben können, erfordern Eingriffe in die Tragstruktur oder technische Anlagen deutlich mehr Planung und finanzielle Mittel.
Prüfen Sie deshalb vor dem Umbau den bestehenden Grundriss, lassen Sie die Tragstruktur bei Bedarf fachlich beurteilen und klären Sie notwendige Bewilligungen sowie Zustimmungen frühzeitig.
Mit einer durchdachten Planung, transparenten Offerten und einer professionellen Koordination schaffen Sie die Grundlage für einen erfolgreichen Umbau.
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