Wer Stockwerkeigentum renovieren möchte, sollte nicht nur die Gestaltung und die Kosten der eigenen Wohnung berücksichtigen. In der Schweiz gelten besondere Regeln für bauliche Veränderungen, gemeinschaftliche Gebäudeteile und die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Je nach Umfang des Vorhabens können zudem eine Baubewilligung, technische Abklärungen und eine sorgfältige Koordination der beteiligten Handwerker erforderlich sein.
Ob Sie Ihre Eigentumswohnung modernisieren, eine Küche erneuern, das Badezimmer sanieren oder den Grundriss verändern möchten: Eine durchdachte Planung hilft, unnötige Kosten, Verzögerungen und Konflikte zu vermeiden.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche rechtlichen Grundlagen beim Renovieren im Stockwerkeigentum gelten, wann Sie die Zustimmung anderer Eigentümer benötigen und wie Sie Ihren Umbau Schritt für Schritt vorbereiten.
1. Was bedeutet Stockwerkeigentum bei einer Renovation?
Stockwerkeigentum ermöglicht es, eine bestimmte Wohnung innerhalb eines Gebäudes als Eigentum zu besitzen. Gleichzeitig sind die Eigentümer gemeinsam an den gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft beteiligt.
Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) unterscheidet zwischen Sonderrecht und gemeinschaftlichem Eigentum. Diese Unterscheidung ist besonders wichtig, wenn Sie eine Eigentumswohnung renovieren oder baulich verändern möchten.
Zum Sonderrecht gehören insbesondere bestimmte Innenbereiche einer Wohnung, die sich ohne Beeinträchtigung gemeinschaftlicher Bauteile oder anderer Eigentümer individuell gestalten lassen. Gemeinschaftliche Gebäudeteile stehen dagegen im gemeinsamen Eigentum und dürfen nicht ohne die erforderlichen Zustimmungen verändert werden.
Welche Bereiche konkret Ihrem Sonderrecht zugeordnet sind, hängt von den gesetzlichen Bestimmungen, dem Begründungsakt, dem Aufteilungsplan und dem Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft ab.
Bevor Sie mit der Planung beginnen, sollten Sie diese Unterlagen sorgfältig prüfen. Eine frühzeitige Abklärung schafft Klarheit darüber, welche Renovationsarbeiten Sie selbstständig durchführen können und welche zusätzlichen Genehmigungen erforderlich sind.
Wenn Sie zunächst den Umfang Ihres Projekts bestimmen möchten, bietet unser Ratgeber zur Wohnungsrenovation in der Schweiz weitere Informationen zu Planung, Kosten und Ablauf.
2. Welche Renovationsarbeiten dürfen Sie selbstständig durchführen?
Nicht jede Renovation erfordert einen Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Bei Arbeiten, die ausschliesslich Ihr Sonderrecht betreffen und weder gemeinschaftliche Einrichtungen noch die Rechte anderer Eigentümer beeinträchtigen, besteht grundsätzlich mehr Gestaltungsspielraum.
Zu den typischen Arbeiten innerhalb einer Wohnung gehören:
- Malerarbeiten und das Streichen der Wände
- Erneuerung von Bodenbelägen und Wandverkleidungen
- Austausch von Küchenschränken und Küchenfronten
- Modernisierung von Badmöbeln und Armaturen
- Erneuerung von Innentüren und Einbauschränken
- Austausch dekorativer Elemente und Beleuchtung
Allerdings ist nicht jede Arbeit innerhalb der Wohnung automatisch genehmigungsfrei. Auch ein Eingriff im Innenbereich kann gemeinschaftliche Bauteile, technische Anlagen oder den Schallschutz betreffen.
Beispielsweise können neue Bodenbeläge die Trittschalldämmung beeinflussen. Veränderungen an Wasserleitungen, Elektroinstallationen oder Lüftungssystemen können ebenfalls gemeinschaftliche Interessen berühren.
Klären Sie deshalb vor Beginn der Arbeiten mit der Verwaltung, ob besondere Vorgaben gelten und ob technische Nachweise oder weitere Zustimmungen erforderlich sind.
Küche und Badezimmer renovieren
Eine Küchenrenovation oder Badsanierung gehört zu den häufigsten Vorhaben bei einer Eigentumswohnung. Während der Austausch von Möbeln und Oberflächen vergleichsweise unkompliziert sein kann, erfordern Veränderungen an Leitungen, Abdichtungen oder technischen Installationen eine genauere Prüfung.
Bei einem Küchenumbau in der Schweiz sollten Sie deshalb nicht nur die Gestaltung und Ausstattung berücksichtigen, sondern auch Anschlüsse, Installationen und den zeitlichen Ablauf.
Dasselbe gilt für eine umfassende Badsanierung. Eine frühzeitige Planung hilft, Arbeiten an Sanitärinstallationen, Abdichtungen und Bodenbelägen sinnvoll aufeinander abzustimmen.
3. Wann benötigen Sie die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft?
Sobald ein Vorhaben gemeinschaftliche Bauteile betrifft oder die Interessen anderer Eigentümer wesentlich berührt, muss geprüft werden, welche Zustimmung erforderlich ist.
Zu den typischen gemeinschaftlichen Bestandteilen gehören:
- Tragende Wände und statisch relevante Gebäudeteile
- Fassade und äussere Gestaltung des Gebäudes
- Dachkonstruktion und Dachabdichtung
- Gemeinschaftliche Wasser-, Abwasser- und Versorgungsleitungen
- Treppenhäuser und Aufzüge
- Gemeinschaftliche Heizungs-, Lüftungs- und technische Anlagen
- Weitere Gebäudeteile, die nach Gesetz und Begründungsakt gemeinschaftlich sind
Auch Fenster, Aussentüren und Balkone können je nach rechtlicher Zuordnung und konkretem Vorhaben gemeinschaftliche Bestandteile oder von gemeinschaftlichen Vorgaben betroffen sein.
Deshalb sollten Sie nicht allein anhand der Lage eines Bauteils entscheiden, ob Sie es verändern dürfen. Massgeblich sind die rechtliche Zuordnung, das Reglement und die Auswirkungen der geplanten Arbeiten.
Welche Mehrheit ist für einen Umbau erforderlich?
Das Schweizer Recht unterscheidet bei baulichen Massnahmen an gemeinschaftlichen Teilen unter anderem zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen Massnahmen.
Notwendige Massnahmen: Sie dienen dem Erhalt der Liegenschaft oder der Vermeidung von Schäden. Ein undichtes Dach oder eine notwendige Reparatur an gemeinschaftlichen Leitungen kann beispielsweise solche Massnahmen betreffen. Die gesetzlichen Regeln zur Durchführung und Beschlussfassung sind zu beachten.
Nützliche Massnahmen: Sie verbessern beispielsweise die Gebrauchsfähigkeit oder Wirtschaftlichkeit des Gebäudes. Für solche Massnahmen kann ein qualifiziertes Mehr erforderlich sein, insbesondere die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt.
Luxuriöse Massnahmen: Sie dienen hauptsächlich der Verschönerung oder der zusätzlichen Bequemlichkeit. Hier gelten grundsätzlich strengere Zustimmungsvoraussetzungen; unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen bestehen Ausnahmen.
Welche Mehrheit im konkreten Fall notwendig ist, hängt von der Art des Vorhabens und den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen ab. Prüfen Sie deshalb vorab mit der Verwaltung, ob ein Beschluss erforderlich ist und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen.
Beginnen Sie genehmigungspflichtige Arbeiten erst, wenn die erforderlichen Zustimmungen vorliegen.
4. Ist für die Renovation eine Baubewilligung erforderlich?
Neben den Regeln der Stockwerkeigentümergemeinschaft müssen Sie die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften beachten.
Kleinere Arbeiten wie Malerarbeiten oder der Austausch von Bodenbelägen sind häufig ohne Baubewilligung möglich. Bei umfangreicheren baulichen Veränderungen kann dagegen eine Bewilligung oder eine vorgängige Abklärung bei der zuständigen Gemeinde erforderlich sein.
Das betrifft beispielsweise:
- Veränderungen an tragenden Wänden
- Grundrissänderungen mit baurechtlichen Auswirkungen
- Eingriffe in die Fassade oder Gebäudehülle
- Veränderungen an Balkonen und anderen Aussenbereichen
- Bestimmte energetische Sanierungen
- Umbauten an denkmalgeschützten Gebäuden
- Veränderungen an technischen Anlagen, sofern diese bewilligungsrelevant sind
Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich je nach Kanton, Gemeinde, Gebäude und Bauvorhaben.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen privatrechtlicher Zustimmung und öffentlich-rechtlicher Bewilligung: Die Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft ersetzt keine erforderliche Baubewilligung. Umgekehrt berechtigt eine Baubewilligung nicht automatisch dazu, gemeinschaftliche Gebäudeteile ohne die erforderliche Zustimmung zu verändern.
Bei grösseren Eingriffen sollten Sie deshalb sowohl die Verwaltung als auch die zuständige Baubehörde frühzeitig einbeziehen.
5. Wie werden die Renovationskosten im Stockwerkeigentum verteilt?
Die Finanzierung hängt davon ab, ob Sie ausschliesslich Ihre eigene Wohnung renovieren oder gemeinschaftliche Gebäudeteile erneuern lassen.
Kosten für die eigene Wohnung
Arbeiten, die ausschliesslich Ihr Sonderrecht betreffen, tragen Sie grundsätzlich selbst. Dazu können beispielsweise Malerarbeiten, neue Bodenbeläge oder der Austausch von Küchenmöbeln gehören, sofern keine gemeinschaftlichen Bestandteile betroffen sind.
Kosten für gemeinschaftliche Sanierungen
Bei gemeinschaftlichen Sanierungen richtet sich die Kostenverteilung nach den gesetzlichen Bestimmungen und dem anwendbaren Reglement. Häufig werden die Kosten anhand der Wertquoten der einzelnen Eigentümer verteilt.
Bei grösseren Sanierungsprojekten kann der Erneuerungsfonds eine wichtige Rolle spielen. Er dient dazu, zukünftige Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten an der Liegenschaft finanziell vorzubereiten.
Reicht das vorhandene Guthaben nicht aus, können zusätzliche Beiträge erforderlich werden. Deshalb sollten Eigentümer nicht nur die Kosten der eigenen Wohnung, sondern auch absehbare gemeinschaftliche Sanierungen berücksichtigen.
Eine detaillierte Übersicht über die möglichen Kostenbestandteile und die Budgetplanung finden Sie in unserem Beitrag zur Wohnungsrenovation in der Schweiz.
Renovationsbudget realistisch planen
Bei der Budgetplanung sollten Sie folgende Positionen berücksichtigen:
- Planung und technische Abklärungen
- Arbeitskosten der beteiligten Fachbetriebe
- Materialkosten
- Demontage und Entsorgung
- Elektro- und Sanitärinstallationen
- Boden-, Wand- und Malerarbeiten
- Allfällige Bewilligungsgebühren
- Bauleitung und Koordination
- Reserve für unvorhergesehene Arbeiten
Holen Sie mehrere vergleichbare Offerten ein und prüfen Sie genau, welche Leistungen enthalten sind. Eine transparente Leistungsbeschreibung reduziert das Risiko späterer Missverständnisse.
6. Renovation planen: Diese Schritte sollten Sie einhalten
Eine strukturierte Planung erleichtert die Koordination der Arbeiten und hilft, Zeit und Kosten zu kontrollieren.
Schritt 1: Zustand der Wohnung beurteilen
Erfassen Sie, welche Bereiche renoviert werden müssen und welche Massnahmen lediglich der optischen Modernisierung dienen. Bei älteren Wohnungen können zusätzliche Abklärungen zu Leitungen, Feuchtigkeit, Schadstoffen oder der Bausubstanz erforderlich sein.
Schritt 2: Reglement und Aufteilungsplan prüfen
Klären Sie, welche Bauteile Ihrem Sonderrecht zugeordnet sind und welche gemeinschaftlich bleiben. Beachten Sie ausserdem mögliche Vorgaben zu Arbeitszeiten, Lärm, Transportwegen und dem Schutz gemeinschaftlicher Bereiche.
Schritt 3: Verwaltung frühzeitig informieren
Besprechen Sie das geplante Vorhaben mit der Verwaltung. So können Sie feststellen, ob ein Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft notwendig ist und welche Unterlagen für die Prüfung benötigt werden.
Schritt 4: Renovationskonzept erstellen
Definieren Sie den Umfang der Arbeiten, wählen Sie geeignete Materialien und erstellen Sie einen realistischen Zeitplan. Bei umfangreicheren Projekten kann die Unterstützung durch einen Architekten, Bauplaner oder eine professionelle Bauleitung sinnvoll sein.
Schritt 5: Offerten vergleichen
Holen Sie Angebote ein, in denen die einzelnen Leistungen, Materialien, Termine und möglichen Zusatzkosten möglichst genau aufgeführt sind. Vergleichen Sie nicht nur den Gesamtpreis, sondern auch die Qualität und den Leistungsumfang.
Schritt 6: Zustimmungen und Bewilligungen einholen
Klären Sie alle notwendigen Genehmigungen, bevor Sie mit entsprechenden Arbeiten beginnen. Bei Eingriffen in die Gebäudestruktur sollten qualifizierte Fachpersonen hinzugezogen werden.
Schritt 7: Arbeiten koordinieren
Stimmen Sie die beteiligten Gewerke aufeinander ab. Beispielsweise sollten Installationsarbeiten, Abdichtungen, Bodenbeläge und Malerarbeiten in einer sinnvollen Reihenfolge erfolgen.
Schritt 8: Abnahme und Dokumentation
Kontrollieren Sie nach Abschluss die ausgeführten Leistungen. Dokumentieren Sie allfällige Mängel, vereinbaren Sie deren Behebung und bewahren Sie Rechnungen, Garantien sowie technische Unterlagen auf.
Weitere praktische Hinweise zur Vorbereitung und Durchführung finden Sie in unserem Ratgeber Renovation planen: Die wichtigsten Schritte von der Idee bis zur Übergabe.
7. Umbau oder Renovation: Wo liegt der Unterschied?
Die Begriffe Umbau, Renovation und Sanierung werden häufig ähnlich verwendet. Für die Planung eines Bauprojekts ist die Unterscheidung jedoch hilfreich.
Eine Renovation umfasst häufig die Erneuerung bestehender Oberflächen und Ausstattungen. Dazu gehören beispielsweise neue Bodenbeläge, Malerarbeiten oder die Modernisierung von Küche und Badezimmer.
Ein Umbau verändert dagegen möglicherweise die Raumaufteilung, die Nutzung oder die bauliche Struktur. Beispiele sind Wanddurchbrüche, neue Raumaufteilungen oder umfassende Anpassungen der Gebäudetechnik.
Eine Sanierung dient häufig dazu, Schäden zu beheben, die Bausubstanz zu erhalten oder die technischen und energetischen Eigenschaften eines Gebäudes zu verbessern.
Gerade im Stockwerkeigentum ist diese Unterscheidung wichtig, weil der Umfang der Arbeiten Einfluss auf die notwendigen Abklärungen, Zustimmungen und Bewilligungen haben kann.
Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag Umbau, Renovation und Sanierung: Was ist der Unterschied?.
8. Häufige Fehler bei der Renovation im Stockwerkeigentum
Auch ein gut gemeinter Umbau kann zu Problemen führen, wenn wichtige Rahmenbedingungen übersehen werden.
Ohne vorherige Zustimmung beginnen
Wer gemeinschaftliche Gebäudeteile eigenmächtig verändert, riskiert Konflikte mit anderen Eigentümern und möglicherweise die Verpflichtung, Veränderungen rückgängig zu machen.
Das Reglement nicht prüfen
Das Reglement kann wichtige Vorgaben zur Nutzung, zu baulichen Veränderungen und zum Umgang mit gemeinschaftlichen Bereichen enthalten.
Zusatzkosten unterschätzen
Bei älteren Wohnungen werden Schäden an Leitungen, Feuchtigkeit oder andere notwendige Arbeiten teilweise erst während der Bauphase sichtbar. Eine angemessene finanzielle Reserve ist deshalb sinnvoll.
Handwerker nicht koordinieren
Wenn mehrere Gewerke beteiligt sind, können unklare Zuständigkeiten und schlecht abgestimmte Termine zu Verzögerungen führen.
Nachbarn nicht informieren
Lärm, Staub und die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen können andere Bewohner beeinträchtigen. Eine rechtzeitige Information hilft, Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden.
Bewilligungen zu spät abklären
Bei baulichen Veränderungen sollten mögliche Bewilligungen und Zustimmungen frühzeitig geprüft werden. Eine nachträgliche Klärung kann zusätzliche Kosten und Verzögerungen verursachen.
Wer diese Fehler vermeidet, schafft eine bessere Grundlage für einen geordneten Bauablauf.
9. Wann lohnt sich professionelle Unterstützung?
Nicht jede Renovation erfordert eine umfassende Bauplanung. Bei grösseren Umbauten, mehreren beteiligten Gewerken oder Eingriffen in die Gebäudestruktur kann professionelle Unterstützung jedoch besonders wertvoll sein.
Eine erfahrene Bauunternehmung kann dabei helfen, den Arbeitsumfang zu definieren, geeignete Fachbetriebe einzubeziehen, Termine abzustimmen und die Kosten im Blick zu behalten.
Das ist insbesondere bei einer umfassenden Wohnungsrenovation sinnvoll, bei der Küche, Badezimmer, Elektroinstallationen, Bodenbeläge und weitere Bereiche erneuert werden.
Wepfer Bauprojekte bietet Leistungen rund um Umbau, Renovation und Sanierung an. Informieren Sie sich über die Leistungen von Wepfer Bauprojekte und erfahren Sie, welche Unterstützung für Ihr Bauvorhaben infrage kommt.
Bei rechtlichen Fragen zur Stockwerkeigentümergemeinschaft oder zu notwendigen Beschlüssen sollten Sie sich zusätzlich an die Verwaltung oder eine qualifizierte Rechtsfachperson wenden. Für baurechtliche Fragen ist die zuständige Gemeinde die richtige Anlaufstelle.
Fazit: Stockwerkeigentum renovieren beginnt mit einer guten Planung
Eine Renovation im Stockwerkeigentum bietet die Möglichkeit, den Wohnkomfort zu verbessern, die Wohnung zu modernisieren und den langfristigen Werterhalt zu unterstützen. Damit das Projekt erfolgreich verläuft, müssen jedoch neben den Bauarbeiten auch die rechtlichen, finanziellen und organisatorischen Rahmenbedingungen berücksichtigt werden.
Prüfen Sie vor dem Umbau das Reglement und den Aufteilungsplan, klären Sie mögliche Zustimmungspflichten und Baubewilligungen und erstellen Sie einen realistischen Kostenplan. Stimmen Sie die Arbeiten frühzeitig mit der Verwaltung und den beteiligten Fachpersonen ab.
Mit einer durchdachten Planung, transparenten Offerten und einer zuverlässigen Koordination lassen sich viele Risiken reduzieren und unnötige Zusatzkosten vermeiden.
Sie planen eine Renovation oder einen Umbau? Informieren Sie sich über die Leistungen von Wepfer Bauprojekte und schaffen Sie eine solide Grundlage für Ihr Bauvorhaben.